2016年预计一线城市零售市场将迎来供应高峰

 1月21日，世邦魏理仕发布《2016年中国房地产市场展望》。报告对商业地产分深入分析后认为，2016年中国经济将在降速中沿着创新型、服务型和消费驱动的转型之路迈进，预计一线城市零售市场将迎来供应高峰。

该报告指出，2016年将迎来近930万平方米的优质写字楼新增供应，其中约有53%的新增供应面积来自于各城市的新兴区域内。由于前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，新兴商务区——尤其是二线城市新兴商务区普遍面临供应充沛而需求不足的困境。2016年二线城市的新增供应预期将同比上涨22%，而一线城市则同比下降1.6%。

预计2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1530万平方米。城市间以及同一城市不同板块间的分化将继续加大，广州是唯一一个空置率超过10%的一线城市;南京、杭州、宁波、大连则是空置率20%以下的仅有的四个二线市场;成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上，市场有严重供过于求的特征。普遍来说，新兴板块将比核心区域承受更大的压力。

世邦魏理仕认为，2016年，内资企业将继续扮演需求的主引擎，外资公司则在专业服务业、高端制造等优势领域具有一定的扩张动能。同时，民营企业以及中小型企业所蕴藏的庞大潜在需求有望在2016年得到进一步释放。非银金融、科技互联网和专业服务的新增写字楼需求料将继续活跃，但P2P网贷行业的不稳定性将成为个别二线城市不容忽视的风险因素。

在零售物业市场方面，一线城市将迎来供应高峰，其中一半位于新兴区域。2016年包括上海、深圳及广州在内的一线城市都将迎来供应的高峰，而这些新增供应中近乎一半都将位于完全新兴的区域。比如上海的虹桥商务区将迎来第一波供应高潮，预期2016年的新增供应将达15-20万平方米。

截至2015年第三季度，中国主要城市中高标准物流仓储设施存量约2,600万平方米，仅为全国的物流仓储设施存量的3%。虽然中央政府近年来出台了一系列鼓励发展物流业的政策，希望以此带动地方经济，但在实际执行中，受物流设施土地供应不足的制约，地方政府一直对招商引资较为谨慎。

世邦魏理仕认为，中短期内土地供应仍为制约高标准物流设施发展的一大瓶颈，供应短缺在经济发达区域尤为突出。鉴于一线城市土地有限，开发商和租户将逐渐将目光关注在其周边区域，如上海周边的太仓、昆山，广州周边的佛山、东莞，以及北京周边的廊坊等。二线城市由于原来市场规模较小，部分城市(如武汉、重庆及沈阳等)将面临短期供应集中带来的空置率压力。

此外，2016年电子商务将保持高速发展的势头，自贸区的设立则将进一步促进跨境电商的发展。2015年大部分市场对于保税仓皆出现了上升的需求，保税仓的走红是大消费策动中国经济发展的一个缩影：在消费、尤其是电商消费趋热的背景下，物流设施的变革加速向零售业需求倾斜。因此，世邦魏理仕预计，在旺盛需求的支持下2016年物流设施租金仍将普涨。

针对投资市场，世邦魏理仕的研报指出，对于境内房地产投资而言，国内经济走势放缓部分程度影响到了投资者在市场上的活动表现，同时由于美元的加息预期与人民币降息、贬值预期的叠加存在，2015年市场资金对于国内物业的投资逐渐偏于谨慎。开发商近年来更多作为售出一方出现在市场中，包括保险资金在内的机构投资者以及投资基金渐成主流投资者。世邦魏理仕预计机构投资者将在2016年市场中更为活跃。

从物业类型来看，写字楼占据了近年来市场交易的主流。2016年，预计这一趋势将会延续，写字楼的交易比例或将进一步上升。且由于经济预期不明朗，相对二线城市未成熟区域供应，投资者将更趋于核心城市优质项目。

在境外房地产投资方面，以保险资金为代表的国内机构投资者投资海外地产方式已不限于门户城市的商业地产，同时也在尝试通过股权合作等模式介入包括物流设施等其他房产类型以及以资产包形式出现的房产投资标的。

最后，从目前的趋势来看，世邦魏理仕预计明年的境外投资水平仍将维持高速增长。